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香港房屋新政取向逐漸明朗

2018-07-03
近期,香港特區政府披露了大量新的房地產政策信息。這些信息中既有對房屋存量供給的調整,也有下一步改善土地供應的趨勢,更有內地人關心的非香港居民買房的動向。從這些內容可以看出,香港特區政府在解決居民住房這個“重中之重”的任務上先存量、後增量、穩紮穩打、分階段解決的大體思路。

  2018年6月29日,香港特區行政長官林鄭月娥公布了新房策的三大目標和六項措施。新政策的大致內容是改善低收入群體的住房機會和住房條件,幫助中等收入群體盡快有條件購房,督促開發商盡快向市場推房。梳理關於特區政府新房策的信息,可以看出房屋新政策推進的特點和趨勢。

  一是本屆特區政府在落實施政報告中有關房屋政策的銳意進取、一以貫之的精神,所謂“誌不求易,事不避難”。三大目標和六項措施體現了以置業為主導,致力於建立“置業階梯”的一貫思路,為不同收入的家庭重燃置業希望。

  二是在政策設計上,減少行政成本,能盡快推出的盡快推出。六項房屋新政策中最為市場關心的就是坊間常說的空置稅的推出。此前市場推測,如要開征空置稅,僅走法律程序就要耗費很長時日,而此次政策設計上“借船出海”,借用了差餉稅這個稅種平臺,對空置的一手私人住宅單位征收應課差餉租值兩倍的“額外差餉”。這樣既達到了政策目的,又減少了行政成本。

  三是改善住房條件先從存量入手。近年來香港房價快速上漲,一年之間,香港房價已漲了12%,按照香港居民收入中位數計算,不吃不喝19.4年才有能力置業。房價與市民的收入已經完全脫節,居屋售價也水漲船高,長此以往,市民不但無力買房,可能連居屋也買不起。為了讓中低收入市民住上房,新政策改變居屋定價機制,與市場價脫鉤,與實際收入掛鉤,如此一來,有利於築牢“置業階梯”。

  改善存量的做法還體現在征收“額外差餉”(空置稅)上。從財政司司長陳茂波在其日誌上提供的數據可以看到,已落成但仍未出售的一手私人住宅單位從2013年的4000個上升到2018年的9000個,隨著今後新樓落成量逐年提高,空置數量將會繼續提高。為了增加開發商“不租不售”的成本,讓新落成的房子有效送到市場,開征“額外差餉”,能夠減少發展商以“擠牙膏”方式賣樓的空間,促進市場良性發展。

  四是把市場和政府區分開,做政府該做的事。房屋新政策能否令樓市降溫是各方關註的,但是,林鄭月娥一再表示,這套新措施的目標並非為遏抑樓價。她說,政府若要承諾把樓價遏抑至指定水平,是不切實際的,因為在自由經濟中,遏抑商品價格是極端困難的。

  五是在政策趨勢上,明確下一步最重要的是增加土地供應。也就是說,改善存量結構之後,要改善增量。據了解,對於開發土地的多個選項,土地供應專責小組目前正在咨詢市民,咨詢期9月結束,12月才有報告。林鄭月娥在接受媒體訪問時說,施政報告10月出臺,不可能完全被動地等待小組的報告,如果現在社會有足夠共識,專責小組也得到結論說“填海啦”,政府就可立即行動,重新通過填海增加土地。

  六是針對外地人在香港買房助推香港房價,這方面的政策走向如何?據當地媒體報道,林鄭月娥說,現階段不適合限制外來人士買樓。對於樓市辣招,林鄭月娥也說,“暫時無意加減。”
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